CMA) bir satıcı tarafından teklif fiyatının belirlenmesinde kullanılır. Analizimiz, benzer özelliklere sahip binalardaki komşu daireler için en son kapalı satış verilerine odaklanacaktır. Karar vermek için ihtiyacınız olan tüm son verileri sağlayacağız - kapalı satış analizi, çeyrek için ortalama liste indirimi, mevcut piyasa koşulları,
"Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Satın Almak"
"Miami'de Daire Satın Alırken Yeniden Satışı Düşünün"
ADIM 8 TEKLIFTE BULUNUN VE PAZARLIK YAPIN
New York'ta teklifler, alıcının emlak acentesi aracılığıyla sözlü olarak yapılır. Sözlü teklifler yasal olarak bağlayıcı değildir. New York'ta gayrimenkul işlemleri için yalnızca yazılı sözleşmeler uygulanabilir. Bu nedenle, sözleşme imzalanana kadar, alıcı veya satıcı açısından herhangi bir yükümlülük yoktur. Buna göre, bir alıcı en iyi anlaşmayı elde etmek için farklı dairelere bir dizi teklif verebilir. Ancak Florida'da teklifler yazılı olarak yapılır ve teklifle birlikte %10 depozito ödenmesi gerekir. Bu nedenle, alıcı tarafından yapılan herhangi bir teklif yasal olarak bağlayıcıdır.
Satıcı genellikle bir karşı teklifle geri dönecektir. Alıcı ve satıcı, nihai satın alma fiyatı ve anlaşmanın özel şartları üzerinde mutabık kalana kadar ileri geri gidecektir. Özel şartlardan biri, bankanın mülk için ipotek vermemesi durumunda alıcının sözleşmeden çıkmasına ve depozitosunu geri almasına olanak tanıyan bir ipotek şartı olabilir. İpotek şartı, alıcının 45 gün içinde ipotek almasını öngörür.
Satıcı 60 günlük bir süreyi kabul edebilir, ancak çoğu satıcı ipotek şartı olmamasını tercih eder. Koşul olmadığında, satıcı fiyatı düşürebilir.
Bazen satıcılar yabancı alıcılar için ipotek koşuluna izin vermezler çünkü satıcının alıcının bir banka tarafından gerçekten reddedilip reddedilmediğini veya sadece mülkü satın alma fikrini değiştirip değiştirmediğini bilmesi zordur. Satıcının beklenmedik duruma izin vermemesi bazı yabancı alıcılar için sorun teşkil edebilir. Bankadan ön onay mektubu almak genellikle yabancı alıcının bu engeli aşmasına yardımcı olur.
"New York'ta Daire Satın Alırken Bilmeniz Gerekenler"
"Miami'de İnşaat Öncesi Konut Satın Alırken Bilmeniz Gerekenler"
ADIM 9 BIR EMLAK AVUKATI ILE ÇALIŞIN
En azından önceden bir NYC emlak avukatına danışılması tavsiye edilse de, satıcı bir teklifi kabul ettiğinde, alıcının bir emlak avukatı tutması gerekecektir. New York'ta alıcının bir avukat tutması zorunludur. Miami'de bu zorunlu değildir, ancak çoğu kişi satın alma işlemlerinde avukat kullanmaktadır. Burada riskler tek başına hareket etmek için çok büyüktür, bu nedenle her zaman bir alıcının kendi yasal temsilciliğine sahip olmasını öneririz.
Teklifin kabul edilmesinin ardından, alıcının temsilcisi, alıcıların adlarının yanı sıra alıcının avukatının adı ve adresi de dahil olmak üzere tüm iletişim bilgilerini içeren bir "anlaşma sayfası" dolduracaktır. Dolayısıyla, alıcı bu noktada hangi avukatla çalışacağını bilmelidir. Bir gün içinde, konut belgeleri incelenmek üzere alıcının avukatına gönderilecektir.
Alıcının avukatı, binanın sağlığını ve ele alınması gereken sorunları belirlemek için diğer belgelerin yanı sıra apartman belgelerini ve binanın mali tablolarını okuyacaktır. Alıcının avukatı, satıcının avukatına ve binanın sponsoruna sorular yöneltecektir. Daha sonra sözleşme, varsa incelemede belirtilen sorunları ele alacak şekilde revize edilecektir.
Alıcı tarafından sözleşme imzalanana kadar, satıcı daireyi gösterebilir ve isterse daha yüksek teklifleri kabul edebilir. Bu nedenle, zaman çok önemli̇ süreçten geçerken.
"New York'ta Daire Satın Alırken Karşılaşılan Vergi ve Yasal Sorunlar"
ADIM 10 SÖZLEŞME IMZALAYIN VE %10 DEPOZITO YATIRIN
Sözleşmenin imzalanmasının ardından, ki bu genellikle teklifin kabul edilmesinden en fazla 10 gün sonradır, alıcının satıcının avukatına satın alma fiyatının %10'u kadar bir depozito vermesi gerekir. Depozito, kapanışa kadar genellikle satıcının avukatı tarafından emanette tutulur.
İlk yazılı teklifle birlikte verilen %10'luk depozito, yalnızca alıcının kredi başvurusunun banka tarafından reddedildiği ipotek şartı gibi belirli durumlarda iade edilebilir.
ADIM 11 FINANSMAN VARSA IPOTEK TAAHHÜTNAMESI ALIN
Alıcı ipotek finansmanı alıyorsa, ipotek için bankadan bir İpotek Taahhütnamesi almak için çalışacaktır. İpotek Taahhütnamesi, alıcı krediyi teminat altına aldıktan sonra düzenlenir. Apartman daireleri ve kooperatifler için bu mektup, bir satıcıyla anlaşmaya vardıktan sonra yönetim kurulunun onayına sunacağınız Yönetim Kurulu Paketinin bir gereğidir.
KREDİNİN GÜVENCE ALTINA ALINMASI
İpotek başvurusu, bir ev bulmadan önce veya bir teklif verdikten sonra başlayabilir. Ancak, herhangi bir sürprizi ortadan kaldırmak için bunu sürecin mümkün olduğunca erken aşamalarında yapmak en iyisidir. Alıcının çok sayıda evrak işi içeren bir başvuru formu doldurması gerekecektir. Borç veren, alıcının kredi geçmişine, istihdam kaydına ve diğer bilgilerine detaylı bir şekilde bakacaktır.
İPOTEK TAAHHÜTNAMESİNİN DÜZENLENMESİ
İpotek Taahhütnamesi, bir kredi onaylandıktan sonra sigortacının kredi memuruna gönderdiği belgedir. Bu gerçek bir şey! İpotek Taahhüt Mektubu, ipoteğin her yönünü detaylandıracaktır. Şartları ve faiz oranını içerecektir. "Koşulları" (nihai onay için sağlanması veya açıklanması gereken öğeler) maddelendirecektir. İpotek Taahhüt Mektubu tarihli olacak ve bir son kullanma tarihine sahip olacaktır. Sigortacı tarafından imzalanabilir.
Ön onay mektubu aramaya başlarken sahip olunması gereken harika bir şey olsa da, İpotek Taahhütnamesi resmi ve yasal olarak bağlayıcı bir belge olduğundan, İpotek Taahhütnamesi düzenlenene kadar alıcı onaylanmış sayılmaz.
ADIM 12 YÖNETIM KURULU PAKETINI GÖNDERIN
Tüm şehir evleri veya müstakil evler için yönetim kurulu onayı gerekmez, ancak bir apartman dairesi veya kooperatif satın alan alıcıların satın alma işlemini tamamlamak için apartman dairesi veya kooperatif yönetim kuruluna resmi olarak başvurmaları gerekir.
Sözleşme hem alıcı hem de satıcı tarafından imzalandıktan sonra, alıcının apartman veya kooperatif yönetim kuruluna bir Yönetim Kurulu Paketi sunması gerekir. Apartman yönetim kurulu "ilk reddetme hakkı" olarak adlandırılan bir hakka sahiptir; bu da dışarıdan bir alıcının satın alma işlemini onaylamadan önce apartman dairesini satın alma fırsatına sahip oldukları anlamına gelir. Kooperatif yönetim kurulu ise alıcıları onaylama ya da reddetme yetkisine sahiptir. Bazen Satış Başvurusu olarak da adlandırılan Yönetim Kurulu Paketi şunları içerecek/gerektirecektir:
Yönetim Kurulu Paketi, incelenmek üzere binanın yönetim şirketine sunulur.
Yönetim kurulu"ilk ret hakkından" feragat ettiğinde ya da başka bir deyişle alıcıyı onayladığında, kapanış planlanabilir.
ADIM 13 KAPANIŞ IÇIN HAZIRLANIN
Kapanış, hangi şartlarda anlaşıldığına bağlı olarak, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 30/45/60 gün içinde gerçekleşecektir. Nakit ödeme yapılıyorsa, 30 günlük bir kapanış daha olasıdır. İpotek alınması durumunda ise alıcıya 60 güne kadar süre tanınır ve ortalama süre 45 gündür. Kapanış için hazırlık aşamasında:
ADIM 14 IŞLEMI KAPATIN
Kapanış veya uzlaşma, bir gayrimenkul işlemindeki son adımdır. Kapanış tarihinde taraflar satın alma sözleşmesini tamamlar ve mülkün mülkiyetini satıcıdan alıcıya devreder:
Yabancı alıcılar için kapanış, alıcı ABD'de fiziksel olarak bulunmadan da gerçekleşebilir. Alıcı, alıcının avukatına bir Vekaletname atayarak (veya bir LLC ile satın alıyorsa bir Muvafakatname imzalayarak) anlaşmayı alıcı adına kapatabilir. Bu yaygın bir uygulamadır.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit.
MANHATTAN OFİSİ
157 Columbus Avenue,4. Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
MIAMI OFİS
1688 Meridian Avenue, Suite 700
Miami Beach, FL 33139
+1-305-296-8885